[所得稅VS奢侈稅] 房子怎麼賣才能賺最大?

2011年政府祭出奢侈稅之後, 因為預售屋買賣在奢侈稅排除條款內, 不少房地產投資人轉往思考做預售屋買賣, 但是預售屋跟成屋買賣的課稅制度完全不同喔!!
投資之前還是要先搞清楚, 怎麼賣最賺啦~~~~

★買賣預售屋屬於權利交易, 售價減去成本和相關費用(代書, 換約等)的獲利, 算是財產交易所得, 所以要申報並繳納個人綜合所得稅
簡單的說, 賣預售屋賺的錢, 全部算個人所得, 要繳所得稅

★成屋買賣屬於不動產交易, 處分利得分為出售土地和房屋所得, 其中土地所得免納所得稅
簡單的說, 賣成屋賺的錢, 只有房屋所得, 要繳所得稅.但必須考慮到奢侈稅

舉例: 小明買預售屋1000萬, 小明的綜合所得稅率40%, 他可能會遇到以下的情況:
===============================================================
情況1: 預售屋出售1500萬, 相關費用10萬 
需繳納綜合所得稅 = (1500萬-1000萬 -10萬) x 40% = 156萬
淨利 = 1500萬-1000萬 -10萬 -156萬 = 234萬
===============================================================
情況2: 交屋一年內賣出1500萬, 相關費用10萬, 土地增值稅20萬, 出售時房屋評定價值占土地公告現值及房屋評定價值總額之比例是30%
持有房屋未滿一年要繳15%的奢侈稅 = 1500萬*15%= 225萬
需繳納綜合所得稅 = (1500萬-1000萬 -225萬 -10萬 -20萬 ) x 30% x 40% = 29.4萬
淨利 = 1500萬-1000萬 - 225萬 -10萬 -20萬 -29.4萬 = 215.6萬
===============================================================
情況3: 交屋兩年後賣出1500萬, 相關費用10萬, 土地增值稅20萬, 出售時房屋評定價值占土地公告現值及房屋評定價值總額之比例是30%
需繳納綜合所得稅 = (1500萬-1000萬 -10萬 ) x 30% x 40% = 58.8萬
淨利 = 1500萬-1000萬 -10萬 - 20萬 - 58.8萬 = 411.2萬
===============================================================

以上幾種狀況的獲利多寡, 因人而異, 所得稅較低者, 可能預售買賣比較好

不過, 俗話說的好: 上有政策, 下有對策, 為了賺很大, 還是會有些不能說的秘密..........

不能說的偷雞摸狗規避方法:
1. 預售屋登記所得較低的親戚(人頭戶), 這樣被課的所得稅就比較低
2. 持有成屋如果未滿兩年(有奢侈稅)時, 可以先交易, 滿兩年後才做產權轉移.
    持有一年未滿兩年, 賣買可以使用"預告登記", 也就是交易後一年內會做產權轉移.
    持有未滿一年, 賣買可以使用"信託", 也就是設定某個時間做產權轉移.
    產權轉移前, 買方可以先使用房子, 賣方可以先拿到錢
喜歡這篇文章的話, 請幫忙點一下下面的廣告 *^.^*