[包租公包租婆必看] 投報率怎麼算?!

這一篇想當包租公包租婆的朋友一定要看!!!

無論做任何投資都要精算"成本", 才能精確掌握"獲利"多少!
簡單的說" 投資報酬率 = 年淨利 / 支出成本 "
年淨利 12萬, 支出成本 200萬
=> 投報率就是 12/200*100% = 6%

但是買房的隱形成本很多, 加上貸款的成數,
利率跟年限也都影響成本的計算,
如何能精確的算出投資報酬率呢????

究竟我們買的房子是資產, 亦或買到了負債呢?

讓我們繼續看下去~~~~~

1. 計算年淨利

            年淨利 = 總收入 - 固定支出  

        總收入的來源就是房租 = 每月房租 * 12 * 出租率
        出租率 = 12個月中租出去幾個月 ;
        通常我都留1個月當成每年租客轉換, 重新招租的時間, 所以是11/12 =  91.67%
        每年或是每月會有那些固定支出, 通常是以下這些
        每月: 還貸款 + 管理費 + 網路費 + 第四台費
        每年: 地價稅 + 房屋稅 + 所得稅
        不定期: 修繕費
        下面四項房東可以控制的部分, 可以藉由降低部分支出來增加淨利.
                  A. 還貸款部分, 分兩種一種是利用寬限期, 在前兩年或三年只還利息
                      另一種是還"本金+利息", 比較積極的做法是有寬限期的話, 盡量使用,
                      這樣前兩三年的房租才賺得多, 你可以拿這些錢再去投資,
                      當寬限期到期後把房子, 獲利了結.貸款年限/貸款成數/有無寬限期,
                      這些跟房屋狀況和個人信用或收入狀況有所不同,
                      建議先打電話到幾間銀行問看看你能貸款的條件,
                      一方面可以做比較, 二方面才不會想的太美好,
                      最後在利用貸款試算(第一銀行提供), 算出每月還貸款的支出
                  B. 每管理費, 網路費, 第四台費可以由房客支付. 通常套房跟公寓的做法不同
                  C. 跟房客約定不報稅(這是目前大部分房東的作法,這邊先不討論法律問題)
                  D. 限定維修的範圍, 像是耗材,人為破壞或導致故障的部分, 房東不負責修繕
        但是地價稅跟房屋稅, 因為大部分房東不會只有一間房子, 是比較難避免的,還是列出來給
        大家參考, 能省就省囉!!!
                  A. 房屋稅依使用方式稅率不同: 住宅1.2%, 營業3%, 非住非營2%
                  B.  地價稅: 自用住宅0.2%, 其他1%
總結1:
            年淨利 = 總收入 - 固定支出                                                                    
                         = (每月房租 * 12 * 91.67%) - (地價稅+房屋稅+預留修繕費)  

2. 支出成本
    購屋時拿出來的錢, 包含頭期款 + 仲介費 + 代書費
    A. 頭期款通常是房價的兩成, 當然房子跟你的經濟和信用好時, 可能可以做到全貸,
         那頭期款就是0啦! 只要搭配"年淨利>0"的條件, 這就是穩賺不賠的無本生意了!!!
    B. 仲介費: 大多的房仲收成交價的2%, 信義房屋收1%, 不過這是可以討價還價的!!! 能不透過
         仲介直接找屋主買賣就可以省下這筆費用, 不透過仲介交易不必太擔心, 因為通常買賣的
         手續是代書處理, 只要找到能信賴的代書就不用怕了!!!
    C. 代書費: 收費標準可以查的到, 依代書會略有不同.