2012年10月23日 星期二

[新竹市重劃區] 關長區

關長區是從關新路往西到長春街, 跟關雲長沒有關係(冷~~~), 本區是關埔重畫區中最早發展的, 也是目前生活機能最成熟的一區, 其中日光公園四周更是豪宅林立,是房價最高的一塊

優點: 
        1. 離介壽路近, 進園區三期快
        2. 附近進駐的連鎖店家多, 生活機能優
        3. 關新路底有內灣支線新莊站(竹科站), 到竹北高鐵或到內灣都很方便
        4. 日光公園
缺點:
        1. 除關新路外, 其他路像是新莊街, 關東路,日光公園附近的關新X路, 關新X街都太過狹窄, 是重劃區不應有的規劃, 這樣容易造成交通混亂
        2. 還有一半建案還在施工, 白天很吵, 來來回回的砂石車不但造成很多塵土, 更是把關新路壓的坑坑疤疤的

昌益 藍海, 月影, 芬蘭, 丹麥, 北歐
        藍海是辦公大樓就不討論了. 
        月影都是一房規劃, 分平面和樓中樓, 因為位置好, 是包租公包租婆的最愛,
        北歐三小國(芬蘭, 丹麥, 北歐)一開始因為有地目的爭議(科專用地),加上當時關新路也還沒開通, 預售時很便宜, 目前店家紛紛林立, 三小國也變成漲幅最大的社區. 面綠園道因為棟距有36M, 採光好, 最受大家喜愛. 面光復路採光好略嫌吵, 但坪數較小總價低, 也是大家取捨之處, 面中庭採光較差但是相對安靜. 芬蘭面北的, 有幾間會被之後的QEST擋到, 不但原本的VIEW沒有了, 採光也會大受影響, 跟仲介看的時候還是要注意是不是會被QEST擋到的棟別. 

昌禾 原創

        跟昌益三小國同期的建案, 建商也是系出同門, 但因戶數少,較為單純, 所以價格比昌益三小國高一點, 幾乎都為自住客, 所以該社區很難得有出售的案件, 不過隨著旁邊新建案樓擇院的興建, 有部分棟別的採光會受影響,跟仲介看房時也要問清楚

豐邑 新竹一號, 一極, 一第(建構中)

        新竹一號, 一極價錢比昌益高, 但外觀是Art Deco設計真的比昌益氣派多了, 所以還是受到很多只在意地點不在乎建商的人喜愛, 這三個建案中只有一極有推三房格局, 坪數較小, 格局雖不太理想, 但是因為當時完工的選擇只有一極, 所以還是代銷完銷後, 投資客也熱銷.
        一第正對公園, 主推超大坪數豪宅設計, 還規劃了傭人出入口, 鎖定有錢的換屋族


喬立 有容, 悅容(建構中)
       喬立是台中建商, 評價略遜惠宇一點, 但算是台中來新竹中第二好的建商, 喬立有容主推大坪數,建材跟設計都比同期的昌益建案高檔許多, 試圖以高價的策略吸引高素質的住戶, 據代銷說住戶有三分之一是台積電的, 三分之一是聯發科的, 不過交屋後管理員也說入住的人並不多, 可見大多為投資客吧! 悅容是有容二期, 完銷後目前建構中, 很少有出售

美麗華 東京六本木, 東京中城
(建構中)
       美麗華是從湖口起家的建商, 本來東京六本木在推出時是規劃大坪數, 不巧遇到金融海嘯, 而改主推三房, 因為三房的需求量很大, 但是這區大部分都推大坪數, 不意外的, 銷售狀態也從原本的乏人問津, 到一屋難求, 內部美觀的設計也是目前很少出售的社區. 有了東京六本木的成功, 使得地點更好的東京中城從一推出就熱銷, 加上是本區難得有推出三房的, 買屋還要拿號碼牌, 建材更優化, 多了中空樓板, 雖高價但仍搶手

中陽 樓擇院(建構中)
        大家一直以為是大買家大賣場的基地, 原來也是蓋豪宅, 建材高檔又有管家規劃, 當然價格跟管理費可想而知的高, 但缺點是基地太小, 不方正是Y字型的, 所以沒有中庭.

星碩 星河麗(建構中)
        目前離車站最近的一個建案, 不過應該不用擔心車站的噪音問題, 我在比星河麗更近的建案聽過, 其實聲音不大, 可能是離站近, 火車的速度減慢了吧~~開窗還有點慶嗆慶嗆, 只要關著窗戶, 幾乎就沒聲音了. 這個建案又是主推豪宅, 外觀造型蠻有特色的, 有點曲線, 但是有人反而不習慣這樣的建築, 加上格局也蠻特別的, 陽台在主臥浴室旁, 所以銷售蠻久的, 是商業用地, 一開始的價格很高, 不過隨著本區其他價格調漲, 目前的價格算是比較可以接受了, 


椰林 太謙(大), 敦峰
       椰林是竹北知名的優良建商, 設備建材跟售後服務都好, 太謙跟敦峰都是豪宅規劃. 太謙是本區第一個推出的豪宅建案, 加上建商好, 當時非常熱銷. (可能是因為這樣造成後期建商大多都推豪宅建案). 
       敦峰的地點比太謙更好, 朝南直接面日光公園, 價格高但是好建商還是造成熱銷, 畢竟本區豪宅推出太多, 想買的人還是以挑建商為首選

富宇 君鼎
       建材和規劃都不錯, 外觀是Art Deco新古典風格, 跟豐邑蓋得很像, 又是豪宅...,還是要重申富宇同時間推案太多, 很難保證施工品質

親家 QEST(建構中)
        這是親家繼Q1後在新竹的第二個推案, 建材再升級, 但是價格也升級! 基地位於關新二街和新莊街交會點, 目前關新二街沒有直接通到新莊街, 建商說之後會開通(看來是建商自己圍的, 應該會開通沒錯, 不然要是沒開通就變成死巷子了=.=), 這是本區難得推出小坪數三四房的建案, 所以開賣吸引很多人去看, 總價還算一般, 但是換算單價就嚇死人的高(據代銷說因為他們土地成本高), 面南的棟別會被芬蘭擋住, 面東這邊也可能被之後的新建案擋住, 只有面西面北才有VIEW, 應該很少人願意花那麼多錢買沒有VIEW的高價小窩吧, 優點是外觀設計非常特別, 是流線型的, 把稜角都包覆了,  大廳氣派也有游泳池(好壞見仁見智). 目前親家有把關新二街做成親家大道的計畫, 正積極購買關新二街上其他的空地,

大塊 曼特寧(建構中)
        建商大塊(詠倡)推出的樓中樓, 目前全部都是仲介在賣, 打著關新路唯一不用千萬的三房口號, 但是三房是因為樓中樓(挑高5.2M)才能做到, 因2樓無權狀實際買到的地坪小, 所以換算起來單坪價格應該還是很高, 大缺點是進出 路口只有5M(有計畫拓寬為15M), 車位有平面也有機械, 看來就是主推首購族

寶佳 觀璞, 遊美人, 城市光譜, 雲崗
        寶佳的這四個建案不在關新路上, 但是是距離很近的新電梯大樓, 所以大部分還是會被歸類在這區裡 
        觀璞位於長春街的小巷內, 是本篇文章提到所有建案中最舊的,也離日光公園最遠, 加上又是名聲不好的寶佳蓋的,所以這些缺點就是他最大的優點=>便宜!
      遊美人, 城市光譜, 雲崗都位於新莊街的小巷內,三個建案自成一個小社區,東側是新莊街, 西側到冷水坑溪, 算是鬧中取靜,  創遊美人是套房, 比起月影坪數較大, 但是總價也就較高, 算起來投報率比較差. 城市光譜和雲崗開賣的價格比起關新路上來說是便宜很多, 但目前也都漲起來了, 但是寶佳蓋的建案常常會有一間浴室沒開窗的, 這兩個建案也是有這樣的缺點. 而且沒有什麼公設卻有很高的公設比和管理費, 現在價格都相差不多的情況下, 跟昌益三小國比起來, 算是比較不划算!


以上言論純屬個人觀察感想, 歡迎留言討論!

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